Densità

E’ in corso un interessante dibattito sul tema se la crescita della popolazione porti necessariamente con il passare del tempo ad una crescita dei prezzi dei terreni. Bill McBride di Calculated Risk risponde affermativamente:

“Una ragione fondamentale della tendenza verso l’alto dei prezzi reali delle abitazioni è che alcune regioni sono limitate nel territorio, e con una popolazione crescente il valore dei terreni cresce più velocemente dell’inflazione”.

Noah Smith non è d’accordo, perché il territorio non è davvero particolarmente scarso – quando assistiamo ad alti prezzi dei terreni in qualche area metropolitana, dipende dagli effetti insediativi, che nel tempo potrebbero svilupparsi in direzioni varie.

La mia prima reazione al commento di Smith è stata che esso non dovrebbe avere particolare rilievo, perché è molto difficile creare nuove aree metropolitane; ci possono essere molte terre attorno a Lubbock [1], ma nessuno ha intenzione di spostarsi in esse, dunque una popolazione crescente deve comprimersi nelle aree metropolitane che abbiamo. Ma poi ho compreso che anche questa potrebbe non essere l’ultima parola; anche se le persone vogliono restare nelle aree metropolitane esistenti, essi possono agglomerare “citta periferiche” nelle, scusate il bisticcio, periferie di queste aree metropolitane, cosicché la rilevante densità della popolazione – la densità che rende i terreni nei centri urbani o prossimi ad essi costosi – può non crescere anche se la popolazione generale dell’area metropolitana sale.

Ed abbiamo i dati! Per merito di Richard Florida, un nuovo lavoro basato sul censimento (disponibile in pdf) calcola la “densità  ponderata sulla popolazione” – una media ponderata della densità attraverso le aree censuarie, dove le aree sono ponderate non per la superficie dei territori ma per la popolazione; il che ci dà un’idea molto migliore di come viva una persona media.

Come Florida sottolinea, la nuova misura comunica una percezione assai migliore di come le metropoli differiscono. Per esempio, secondo le misure standard di densità Los Angeles è effettivamente molto più densa di New York, perché Los Angeles è circondata dalle montagne, che limitano la distanza che una zona della dimensione di un viaggio pendolare può raggiungere. Ma New York è dotata di una centro urbano che Los Angeles non ha, ed è evidente che ha una  densità ponderata sulla popolazione assai più elevata.

Quello che cercavo, tuttavia, erano le tendenze – ed il Censimento ha calcolato questa misura sia per le aree metropolitane che i dati complessivi nazionali, in riferimento al 2000 ed al 2010. Ecco cosa appare:

Dunque, un paio di aspetti. In primo luogo, sebbene l’America sia un paese vasto e debolmente popolato, con meno di 90 persone per miglio quadrato, l’americano medio vive in zone abbastanza densamente  popolate, con più di 5.000 persone per miglio quadrato. La prossima volta che qualcuno parla di “piccole città” come l’America vera, tenete a mente che l’America vera sul serio – l’America nella quale vive la maggior parte degli americani – assomiglia più o meno all’area metropolitana di Baltimora [2].

In secondo luogo, tuttavia, sebbene la popolazione degli Stati Uniti e di conseguenza la densità della popolazione siano cresciute di circa il 10 per cento nel corso dei primo decennio del 2000, l’americano medio sta vivendo in zone meno dense nel 2010 che non nel 2000, intese come popolazione sparpagliata sui territori metropolitani. Se volete, stiamo diventando un po’ meno una nazione di città come Boston ed un po’ più di città come Houston [3].

Questo è, penso, un quadro di geografia urbana nel quale il nesso tra una crescita generale della popolazione ed i prezzi dei terreni è probabile si attenuino al massimo. Dunque, lo cito a favore della tesi di Smith – sebbene l’opinione di McBride secondo la quale i prezzi reali effettivi delle abitazioni sembrano avere una tendenza in crescita resta importante, ed ha bisogno di spiegazioni.