Prezzi delle case e affitti nel Regno Unito,

Simon Wren-Lewis

Non sono un esperto del settore immobiliare, ma mi sembra che il dibattito pubblico sia del tutto confuso perché non riesce a fare la distinzione tra i prezzi delle abitazioni e gli affitti. Se stiamo parlando di offerta e domanda di abitazioni, il valore che intercetta quei due fattori è l’affitto, non il prezzo delle case.

Ho discusso la ragione in questa connessione (testo inglese), ma consentitemi di sintetizzare l’argomentazione. L’affitto riflette il costo dell’essere alloggiati, di avere un tetto sopra le vostre teste. Se in circolazione ci sono meno case nelle quali andare, gli affitti saranno più alti: alti abbastanza da costringere alcune persone a condividere appartamenti, a vivere con i genitori o qualcosaltro. Poiché le case da acquistare possono rapidamente diventare case da dare in affitto, tra acquisti e affitti non ci sono in realtà mercati distinti, ma solo un grande mercato degli alloggi.

Il prezzo di una abitazione è il prezzo di un asset. L’asset in questo caso vi fornisce un tetto sopra la testa finché è a vostra disposizione. Questo significa che i prezzi degli alloggi dipendono dagli affitti attuali e futuri. Fondamentalmente, tuttavia, il prezzo è la somma scontata degli affitti futuri, laddove il tasso di sconto è il tasso di interesse reale. Se i tassi di interesse reale calano ma gli affitti reali futuri restano immutati, le abitazioni diventano un asset più attraente, e in tal modo i ricchi acquisteranno più case, spingendo i prezzi in alto.

Quello sotto è un diagramma del rapporto tra prezzi delle abitazioni e affitti nel Regno Unito in Francia, dai dati dell’OCSE.

Ci sono ampie oscillazioni, ma prima del 2000 nessuna importante linea di tendenza (ciò può sorprendere, ma riflette cosa è accaduto agli affitti ai quali arriviamo successivamente). Nei primi anni di questo millennio il rapporto tra prezzi degli alloggi e affitti è cresciuto sostanzialmente in entrambi i paesi, ed è rimasto più alto. Assieme al Regno Unito ho incluso la Francia pr suggerire che ci può essere qualche fattore comune che influenza la loro simile condotta (1).

Il fattore comune sono i tassi di interesse reali. Si possono definire in molti modi diversi i tassi di interesse reali: in questo caso per semplice pigrizia fornisco i dati dalla World Bank.

Ignoro nuovamente i dettagli (non ho alcuna idea di cosa accadde nel 1995) e mi concentro sulla tendenza. Attorno il 2000 il tasso di interesse reale cominciò a calare, e calò sostanzialmente. Come i tassi di interesse reali cadono, i prezzi delle abitazioni salgono.

Questo sarà vero soltanto se il mercato degli alloggi è liberalizzato in modo tale che questo genere di arbitraggio [1] funzioni, e che non ci siano tasse che impediscono all’arbitraggio di operare. Non era questo il caso del Regno Unito prima degli anni ’80 (quando acquistai la mia prima casa i mutui erano razionati), che è esattamente una ragione per la quale non dovreste aspettarvi che questo genere di relazione abbia funzionato in quel periodo. Ma negli ultimi due decenni, rendimenti più bassi in altri asset hanno provocato la crescita di locatari di classe media come un modo per risparmiare in vista del pensionamento.

La caduta sostanziale dei tassi di interesse è un fenomeno globale, e prende il nome di stagnazione secolare. Perché sia accaduto e in quale misura sia un fenomeno permanente è ancora il tema di un dibattito vivace, che va oltre la ragione di questo post. Il test fondamentale sarà quando i tassi di interesse nominale cominceranno a crescere nei prossimi anni: in quale misura i tassi di interesse reali cresceranno con quelli nominali. Di sicuro, tutto quello che posso dire è che non ci si deve basare su coloro che affermano che i prezzi degli alloggi crescono sempre nel tempo.

Quindi la crescita dei prezzi, a partire dal 2000, in Francia e nel Regno Unito ha avuto poco a che fare con una mancanza di costruzione di abitazioni, aspetto questo che è stato indagato da Ian Mulheim. Ma cosa dire sugli affitti, che è dove dovremmo porre l’attenzione per ogni squilibrio tra offerta e domanda? Ci sono alcuni dati dell’IFS [2] da un recente saggio di Robert Joice, Matthew Mitchell e Agnes Norris Keiller.

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Ad eccezione di Londra, non c’è stata una crescita nella proporzione del reddito speso per gli affitti. Fondamentalmente, e sospetto che questo si applichi anche a prima della metà degli anni ’90, i costi dell’abitare (affitti) sono cresciuti di pari passo ai guadagni anziché ai prezzi, e a tassi di interesse reali costanti ciò significherebbe che i prezzi degli alloggi crescono con i guadagni. Per ogni asset, questo rappresenta un rendimento molto ragionevole, ed è la ragione per la quale pensiamo che acquistare una abitazione è un buon investimento. A questo punto, potreste sostenere che dovremmo costruire un numero sufficiente di alloggi in modo tale che la proporzione del reddito speso per le abitazioni cada, come ad esempio accade per il cibo. Quello che invece non potete sostenere è che costruire troppe poche abitazioni abbia qualcosa a che fare con il fatto che improvvisamente gli alloggi siano diventati indisponibili per la popolazione giovane.

Negli anni recenti, la situazione degli affitti è stata chiaramente diversa nel caso di Londra, e a Londra anche i prezzi delle abitazioni sono cresciuti molto più rapidamente che altrove. David Miles e i suoi colleghi hanno scritto un saggio interessante su come i prezzi degli alloggi possono crescere mentre lavorano più persone ma i costi dei trasporti non aumentano. Negli anni recenti i Governi del Regno Unito hanno cercato di ridurre i sussidi per i viaggi in treno, e gli affitti più alti sono stati una conseguenza naturale. Un modo per invertire questa situazione sarebbe sarebbe investire in collegamenti di trasporto nelle città nuovi e migliorati. Tuttavia penso che la principale ragione per la quale i prezzi delle abitazioni sono di recente cresciuti in città importanti di molti paesi, sia il caso dei tassi di interesse reali sopra osservata (in questa connessione – nel testo inglese – c’è un dibattito identico per Vancouver).

La stagnazione secolare (i tassi di interesse reali bassi) comporta che una intera generazione è costretta ad affittare anziché ad acquistare? Il principale problema dipende dall’anticipo che all’inizio deve essere trovato dagli acquirenti delle abitazioni. Tassi di interesse reali bassi significano che è più facile provvedere ad un mutuo quando ne avete uno, sebbene bassi tassi nella crescita dei guadagni nominali comportano che non diventa così più facile nel corso del tempo, come accadeva in passato. Ma i prezzi crescenti comportano anticipi crescenti, il che, senza l’aiuto di genitori, comporta risparmi per un tempo prolungato. Le banche non vogliono prendersi il rischio di anticipi bassi, in particolare se c’è la possibilità che i prezzi delle abitazioni calino. Aiutare ad acquistare significa dunque che lo Stato si prende i rischi che le banche non intendono prendersi, ma è qualcosa che collettivamente vogliamo fare? Questa è la discussione che dovremmo sviluppare, in un’epoca di stagnazione secolare. Costruire più alloggi può essere giusto o no, ma se i tassi di interesse reali restano bassi non sarà possibile rendere ancora sostenibili i prezzi delle abitazioni per la generazione che non può più comprarsi una casa.

• È molto interessante osservare i paesi che sono simili al Regno Unito e alla Francia, e quelli che non lo sono (come gli Stati Uniti e l’Olanda, ma in particolare la Germania). Se qualcuno mi può spiegare perché questi paesi non hanno conosciuto uno spostamento verso l’alto dei prezzi delle abitazioni, mi piacerebbe ascoltarlo.