I fatti e la persistenza delle idee sbagliate: il caso dei prezzi delle abitazioni,

di Simon Wren-Lewis

Un altro saggio, questa volta dalla Banca di Inghilterra a cura dei passati componenti del Comitato di Politica Monetaria (MPC) David Miles e Victoria Monro, dimostra che la crescita dei prezzi delle abitazioni che abbiamo avuto dal 1985 è principalmente il risultato dei tassi di interesse reali più bassi. L’altro fattore, meno importante, sono i redditi delle famiglie. Questi due effetti assieme possono spiegare tutto l’aumento dei prezzi degli alloggi relativo all’inflazione. L’aumento dei prezzi delle abitazioni non deriva da una insufficienza di nuove case.

Coloro che ricordano i due miei post precedenti conosceranno la mia stessa analoga ipotesi. Più recentemente Ian Mulheirn ha sostenuto questa teoria: in questa connessione [1] egli commenta il punto di vista apparentemente opposto di Paul Cheshire. L’importanza dei tassi di interesse reali sui prezzi degli alloggi è stata compresa da lungo tempo: la prima volta che mi imbattei in essa fu quando Steve Nickell scrisse un saggio, quando penso facesse ancora parte del MPC. Molto recentemente, in questa connessione Paul Johnson avanza lo stesso argomento.

La maggioranza dei macroeconomisti utilizza la stagnazione secolare per descrivere l’epoca attuale nella quale i tassi di interesse reali sembrano essere stabilmente più bassi di decenni orsono. La conclusione sconfortante sarebbe che finché dura questo periodo, i prezzi delle case resteranno a livelli che molte persone giovani non possono permettersi. Costruire più alloggi di qualsiasi dimensione ragionevole non è destinato a cambiare di molto quel dato di fatto.

Il ragionamento che sta dietro la teoria è incredibilmente semplice. Le case sono un asset. Come qualsiasi asset, il loro prezzo dipende dal rendimento per chi le possiede (le rendite sugli alloggi, in questo caso) e dal tasso di interesse. La domanda e l’offerta dei servizi abitativi (ovvero, avere un tetto sulla testa) determina le rendite piuttosto che i prezzi degli alloggi. Si immagini di scegliere tra investire in alloggi o in obbligazioni dello Stato (più in particolare una rendita perpetua, in modo tale che non si abbia mai la restituzione del capitale ma per sempre i pagamenti dell’interesse), che i tassi di interesse sulle obbligazioni dello Stato siano al 2%, cosicché ogni 100 mila sterline che investite in obbligazioni, avrete 2.000 sterline all’anno di interesse. Supponete che (al netto dei costi) la rendita su ogni 100 mila sterline di alloggio sia 2.000 sterline all’anno. In quel caso siete indifferenti verso l’uno o l’altro dei vostri asset.

Ora supponete che i tassi di interesse calino all’1%, mentre la rendita resta la stessa. Tutti vogliono diventare proprietari, e le persone che hanno soldi da investire comprano alloggi da dare in affitto, perché di fronte a tassi di interesse che salivano si aveva un rendimento doppio dalle obbligazioni. Con una conduzione perfetta questo continuerà ad accadere finché le case che un tempo avevano il valore di 100 mila sterline avranno adesso un valore di 200 mila sterline, in modo che il rendimento degli alloggi equivarrà al rendimento nel possesso di obbligazioni, pari all’1%.  I prezzi degli alloggi sono raddoppiati, ma la domanda e l’offerta dei servizi abitativi è rimasta invariata. L’idea è che sia questo il processo che sta dietro l’aumento dei prezzi degli alloggi nel Regno Unito.

Questo non significa che costruire più case (aumentare l’offerta di servizi abitativi) non abbia effetti sui prezzi delle abitazioni. Alzare l’offerta spinge in basso le rendite, a parità delle altre condizioni, e ciò riduce il rendimento del possesso delle abitazioni, cosicché ridurrà i prezzi delle case. Ma la riserva di abitazioni è molto grande, dunque persino con ampi programmi di costruzione di alloggi l’impatto sulle rendite sarà modesto. In questa connessione Ian Mulheirn dimostra quello che lo studio di Miles e Munro dice a proposito della piccola dimensione di quell’effetto.

Si potrebbe dire che ogni riduzione nei prezzi degli alloggi è benvenuta, ma si sta utilizzando una grande quantità di risorse (e un bel po’ di territorio) per produrre un effetto modesto. Si potrebbe ottenere un effetto simile sui prezzi degli alloggi se il Governo si impegnasse in un serio stimolo della finanza pubblica, portando ad una crescita dei tassi di interesse a breve che avrebbe un impatto modesto sui tassi a lungo termine, ma un effetto apprezzabile nella riduzione dei prezzi degli alloggi.

Mi chiedo perché questo aspetto non venga quasi mai trattato nel dibattito pubblico sul problema del prezzo delle abitazioni. Una risposta è che i costruttori edili hanno un interesse particolare nel sottolineare un terribile bisogno di nuovi alloggi, in parte perché in tal modo si aumenta la pressione sui governi per mettere a disposizione terreni edificabili. Questo è esattamente quello che è avvenuto a partire dal 2010. C’è quasi sempre un interesse particolare nel perpetuare spiegazioni economiche scorrette.

In questo caso, come in altri quali la presunta necessità dell’austerità, c’è qualcosa d’altro, ed è una componente apparentemente semplice dell’economia che perpetua questo fraintendimento. Nel caso dell’austerità consiste nell’idea che il Governo dovrebbe assomigliare ad una famiglia, come la maggioranza degli economisti riteneva prima che Keynes dimostrasse che era falso. Nel caso dei prezzi degli alloggi consiste nell’idea che i prezzi riflettano la domanda e l’offerta.

La differenza tra l’austerità e l’incapacità di distinguere tra i prezzi delle case e il prezzo dei servizi abitativi [2] è che i primi sono più difficili da affrontare che i secondi. La ragione è che tutti parlano anche normalmente degli alloggi come se fossero un buon investimento. Ovvero si considerano le abitazioni come un asset, cosicché tutto quello che serve per interrompere il fraintendimento è un po’ di teoria sulla fissazione dei prezzi degli asset.

Con questioni di questa natura, esistono due sfere di comprensione, con poche preziose connessioni tra di loro. C’è quella che io chiamo la sfera della conoscenza, dove gli accademici (inclusi i gruppi di ricerca accademici) e gli economisti nelle banche centrali e altrove si scambiano regolarmente idee e prove all’interno del gruppo. C’è un secondo gruppo, che comprende la maggior parte dei media della stampa, i media radiotelevisivi, alcuni gruppi di ricerca politici (principalmente di destra) e la maggioranza degli uomini politici, dove anche in quel caso la comunicazione all’interno del gruppo è abbastanza buona.

Le comunicazioni tra le due sfere sono scarse. La maggioranza dei giornalisti politici nei media radiotelevisivi spendono più tempo a guardarsi l’uno con l’altro e a leggere i media della carta stampata, che non a parlare con persone dell’altra sfera. Nonostante che molti facciano un lavoro impegnativo per confezionare la conoscenza in modi accessibili, spesso il meglio che possono sperare quelli della conoscenza è un articolo sul Guardian, sul Financial Times o sul Times. Dato che i politici non intendono accedere alle competenze, c’è poca richiesta verso di loro perché siano comprensibili. Gli esempi che ho messo in evidenza vengono dall’economia, ma penso sia lo stesso per tutte le scienze sociali.

Di conseguenza, i politici possono continuare a propagare ed a perseguire cattive idee, come la necessità dell’austerità o la costruzione di abitazioni come risposta ai prezzi elevati degli alloggi, non avendo se non poco o nessun stimolo dalla propria sfera. Questo non ha a che vedere con esperti che costringono i politici a seguire i loro suggerimenti, piuttosto riguarda il modo in cui l’opinione pubblica ed anche i politici sono consapevoli di quello che le prove indicano. Il problema fondamentale non è che quelli della sfera della conoscenza non comunicano bene, è piuttosto che molti politici e buona parte dei media non intendono essere bene informati.