Dovreste comprare casa negli Stati Uniti?

Di Robert J. Shiller

NEW HAVEN – Pochi giorni fa ho ricevuto un e-mail da un uomo che mi rimproverava per il mio scetticismo sull’investire al giorno d’oggi nelle case. Si presentava come un passato pilota dell’aviazione statunitense durante la guerra del Vietnam, che divenne successivamente  un intermediario finanziario e banchiere prima di andare recentemente in pensione. “Lei, in quanto persona istruita”, scriveva, “dovrebbe dare un aiuto e promuovere la proprietà dei beni immobili”.

Stava reagendo alla mia preoccupazione su una bolla nei prezzi delle case in molti luoghi in tutto il mondo. Secondo l’ultimo indice dei prezzi delle case di S&P CoreLogic Case-Shiller, l’anno passato i prezzi delle case sono cresciuti al tasso record del 19,7%, e adesso sembrano molto instabili. Per un po’ essi potrebbero crescere ulteriormente, ma potrebbero seguire seri cali.

Eppure, il mio corrispondente aveva almeno in parte ragione su quello che dovrei dire al pubblico sulla proprietà delle case. In particolare, dovremmo riconoscere in termini generali la sua importanza sulle nostre vite, nonostante l’estrema volatilità dei prezzi.

Ma investire nelle case nelle località in forte espansione può non essere una scommessa a lungo termine così sicura come molti sembrano pensare. I futuri acquirenti  statunitensi di case potrebbero logicamente ipotizzare che il loro possesso in un alloggio durerà più a lungo di ogni interruzione della tendenza a salire dei prezzi delle case, alle fine permettendo loro di trarre vantaggio da nuovi picchi. Dopo tutto, i prezzi reali delle abitazioni negli Stati Uniti sono caduti su scala nazionale del 36% dal dicembre del 2005 al febbraio del 2012, a causa della Grande Recessione, ma poi sono cresciuti del 71%, sino ad un livello del 10% superiore al loro punto massimo del 2005.

Tuttavia, per anni son venuto sostenendo che le prestazioni del mercato abitativo statunitense a partire dal 2005 non sono l’unico esempio rilevante delle tendenze dei prezzi a lungo termine delle case. I miei dati storici mostrano che i prezzi reali delle case negli Stati Uniti su scala nazionale erano alcune volte più bassi negli anni ’90 del novecento che negli anni ’90 dell’ottocento. Durante quel secolo, le città si sono espanse verso territori più convenienti, e gli strumenti di costruzione, le tecnologie ed i trasporti sono diventati più efficienti.

Inoltre, i terreni stessi sono ancora economici: il costo medio odierno di un acro (0,4 ettari) della campagna statunitense – sopra il quale si possono facilmente distribuire quattro o cinque case – è soltanto  di 3 dollari e 380 centesimi. È vero, le campagne possono essere lontane dalle città, ma la storia dimostra che le città cominciano a spuntare in nuove località quando la popolazione cresce.

Ciononostante, il pilota dell’aeronautica militare divenuto banchiere non era d’accordo con le mie previsioni immobiliari. “In questo paese, come in tutti i paesi sviluppati, ì i beni immobili sono la radice della ricchezza misurata in valore monetario”, ha scritto. “E’ stato così per almeno un migliaio di anni, e non c’è alcuna indicazione che noi non stiamo producendo più patrimonio immobiliare”.

Dunque, immaginiamo che nei mille anni passati, i prezzi delle case abbiano battuto il rendimento medio annuale del 7% del mercato azionario statunitense nel ventesimo secolo (dopo il reinvestimento dei dividendi). Durante quel tempo, questi prezzi delle case, una volta capitalizzati [1], sarebbero cresciuti per un fattore 24 seguito da 28 zeri.

Ma difficilmente qualche abitazione resisterebbe oggi dopo un millennio, e difficilmente qualcuno potrebbe voler vivere in quelle che fossero sopravvissute. Inoltre, i terreni che esse occupavano speso non sono più valutabili. In tempi biblici, ad esempio, Efeso nella Turchia Occidentale era una città costiera con edifici magnifici. Ma il suo porto un tempo di valore da allora si è riempito di limo, a tal punto che adesso le rovine della città sono lontane miglia dal mare.

Il più delle volte è vero che noi non stiamo creando patrimonio immobiliare, se consideriamo la terra soltanto nello stretto senso del termine. La creazione di terra, come nel caso dell’arcipelago artificiale di Dubai, non è una soluzione riproducibile. Eppure noi stiamo sostanzialmente aggiungendo spazio sviluppando appartamenti su edifici con molti piani, creando terra virtuale nella forma di conferenze dei servizi on-line e di immagazzinamento elettronico e migliorando i trasporti pubblici in modo che le persone possano vivere in aree remote con terreni economici.

A quel punto il mio interlocutore ha raccontato le sue personali esperienze nel mercato immobiliare statunitense:

“Comprammo la prima casa nel 1971 per 19 mila dollari, adesso ne vale 300 mila; la seconda casa per 34 mila dollari, adesso ne vale 400 mila; la terza casa per 130 mila dollari, adesso ne vale 450 mila; la quarta casa per 190 mila dollari, adesso ne vale 435 mila; la quinta casa per 305 mila dollari, venduta tre anni dopo per 800 mila dollari; comprammo la casa attuale per 300 mila dollari (con tagli sulle pensioni) e vale 450 mila dollari”.

Secondo questi numeri, il valore della prima casa sarebbe cresciuto di un valore di 15,8 (300.00/19.000). Ma in quel periodo di 50 anni, l’indice dei prezzi al consumo statunitensi è cresciuto di 6,7 volte, il che comporta che il valore reale dell’abitazione ha fatto poco di più che raddoppiare. E il rendimento annuale del prezzo reale capitalizzato durante quei cinque decenni è solo l’1,7 per cento.

Infine, egli osserva: “persino le leggi fiscali favoriscono la proprietà di beni immobili”. Questo è vero. C’è spesso una forma di sussidio fiscale verso i proprietari di abitazioni; nella maggioranza dei paesi, la rendita attribuita ad un alloggio occupato dal proprietario non è soggetta alla tassa sui redditi. Ma questo sussidio fiscale non sembra stia crescendo, e dunque non giustifica perduranti aumenti nei prezzi delle case.

Ma io prendo su serio imperativo morale del mio corrispondente. Persino agli attuali prezzi elevati delle case statunitensi, acquistare ha ancora senso per coloro che sono orientati alla proprietà della casa e vogliono ottenerla nel corso della loro esistenza. La proprietà della casa può agevolare una predilezione per la vita in comunità, amicizie a lungo termine con i vicini e una sensazione di sicurezza e di stabilità.

Inoltre, acquistare una casa con un mutuo serve come meccanismo di autocontrollo che aiuta le persone a risparmiare maggiormente. La disciplina imposta sui giovani proprietari di case attraverso il regolare ammortamento dei pagamenti sul mutuo è un fattore principale dei risparmi per la pensione. E gli acquirenti possono contenere alcuni dei loro rischi sull’indice del mercato a termine dei prezzi delle case.

Non si equivochi: la proprietà della casa ha chiaramente i suoi vantaggi. Ma le persone che vogliono davvero acquistare adesso devono essere sicure di poter sopportare quello che potrebbe essere un indirizzo a lungo termine piuttosto accidentato e deludente dei valori delle abitazioni.