Siamo in un’altra bolla immobiliare?

Di Paul Krugman

Ricordate la bolla immobiliare? Va bene, se avete 35 anni o meno, probabilmente no – eravate al massimo adolescenti quando la bolla scoppiò. Ma a quel tempo fu una faccenda importante, ed anche molto strana.

Quando nei primi anni 2000 la bolla stava gonfiandosi, sembrò a me e ad altri – Dean Baker forse fu il primo eminente economista a suonare l’allarme – che fosse il caso più evidente di una sbagliata fissazione di un prezzo che si era mai visto. Almeno la bolla delle imprese commerciali che operavano con internet della fine degli anni ’90 aveva avuto la scusa che esse stavano promuovendo una nuova eccitante tecnologia, cosicché almeno alcune delle nuove società potevano finire col diventare estremamente di valore. Ma la gente stava costruendo case da migliaia di anni; cosa poteva giustificare quei prezzi straordinari?

A quei tempi, tuttavia, chiunque sollevasse domande sulle abitazioni veniva trattato come … le persone che oggi sollevano domande sulle criptovalute (dopo il mio articolo di ieri, un amico di Wall Street mi ha scritto: “Dio salvi la tua cassetta delle lettere”). Ricevetti allora una grande quantità di email con: “Tu dici che c’è una bolla solo perché odi il Presidente Bush”.

In ogni caso alla fine la bolla scoppiò, portando giù con sé una ampia parte del sistema finanziario. Quello è un precedente preoccupante perché i prezzi delle abitazioni stanno ancora una volta salendo rapidamente. Di fatto,  il prezzo medio reale degli alloggi nei principali mercati è oggi più elevato di quanto fosse a suo picco del 2006:

Ci siamo di nuovo? Fonte: FRED

Così la storia è prossima a ripetersi? Ebbene, ci sono differenze importanti tra questa crescita dei prezzi delle abitazioni e quella precedente, differenze che probabilmente rendono quest’ultima meno preoccupante.

Un caratteristia importante dell’impennata dei prezzi delle abitazioni negli anni 2000 fu che essa interessò soltanto alcune aree metropolitane. Quando io scrissi sulla bolla nel 2005, sostenevo che l’America era effettivamente divisa tra le “Distese pianeggianti” – zone nelle quali era facile che l’offerta di alloggi crescesse – e le “Zone della programmazione territoriale”, nelle quali “una combinazione di elevata densità della popolazione e di restrizioni nell’uso dei terreni” rendevano difficile costruire nuove case. E i grandi incrementi dei prezzi ebbero luogo solo nelle seconde. Ad esempio, questo è un confronto negli anni tra Miami e Dallas:

Ma questa volta è diffusa più equamente. Fonte: FRED   [1]

Quella distinzione era cruciale nella mia conclusione secondo la quale eravamo nel mezzo di una bolla. Alla metà degli anni 2000 i prezzi reali delle abitazioni al livello nazionale erano saliti “soltanto” di un 50 per cento, un dato che si poteva cercare di giustificare, con ragionamenti penosamente contorti, sulla base dei bassi tassi di interesse. Ma non c’era alcun modo di giustificare gli aumenti del 100 per cento e più che si stavano osservando in luoghi come Miami e San Diego.

Questa volta, tuttavia, è diverso. Guardate ancora il confronto tra Miami e Dallas. Come si può vedere, la crescita dei prezzi delle abitazioni è molto più un fenomeno nazionale, con i prezzi che crescono altrettanto o di più nelle distese di pianura che nelle zone con maggiori vincoli di pianificazione lungo le coste. Corretti per l’inflazione, i prezzi nei luoghi che furono epicentro della bolla degli anni 2000 sono ancora al di sotto del loro picco precedente (e la loro crescita è più facile da giustificare, perché i tassi di interesse sono oggi persino più bassi); la ragione per la quale la media nazionale è così alta è che i prezzi stanno aumentando dappertutto – persino nelle piccole città che una volta erano affari.

Come è possibile questo? Negli anni 2000 i prezzi degli alloggi restavano bassi in molte località, nonostante la crescita della domanda, perché c’era una grande quantità d oferta: i terreni edificabili erano abbondanti sia nelle piccole città che nelle città che, come Houston, non avevano molta programmazione in corso. Tuttavia, questa volta i prezzi record delle abitazioni non hanno portato ad un boom nella costruzione di abitazioni:

Non costruiremo. Fonte: FRED [2]

Ma perché? Con le case che si vendono per così tanto, si penserebbe che ci sia un grande incentivo per i costruttori a tirar su nuovi complessi, cosa che possono fare abbastanza rapidamente. Mi ricordo ancora quando si girava nel New Jersey durante il boom delle McMansion [3] e si restava sorpresi dalla velocità con la quale spuntavano. Perché adesso i costruttori non si precipitano?

Il mio vecchio compagno di corso al MIT ed economista Charles Steindel mi ha fornito per corrispondenza questa risposta: è l’offerta, stupido! [4] Osservate quello che sta accadendo ai prezzi dei materiali da costruzione:

Le catene dell’offerta colpiscono anche in questo caso. Fonte: FRED

Dunque i prezzi si stanno impennando, persino in luoghi con grandi quantità di terreni edificabili, perché l’offerta non può crescere al punto di soddisfare la domanda.

Mettiamo tutto questo assieme, e l’argomento per una bolla non è neanche lontanamente così stringente come nel 2005 o 2006. Il che non significa che stia andando tutto bene. Persone del settore immobiliare mi riferiscono che c’è ancora una sensazione di insana frenesia, e le persone che hanno pagato alti prezzi per abitazioni in piccole cittadine potrebbero pentirsene una volta che l’aggrovigliarsi delle catene dell’offerta si scioglierà e verrano costruite più case.

Ma questa volta è diverso, anche se alcuni prezzi delle abitazioni stanno cominciando ad assomigliare alla bolla degli anni 2000. Non direi che tutto è a posto, ma probabilmente una bolla immobiliare non è tra le dieci principali cose di cui preoccuparsi.