Un tipo diverso di economia, da ‘tavolo da cucina’. Il grande rallentamento degli affitti e perché è importante.

Di Paul Krugman

Sto scrivendo questa newsletter nel modo in cui scrivo solitamente, a casa su un computer portatile (montato su un supporto sul mio tavolo da cucina, con un tastiera Bluetooth). Ho lavorato in questo modo da lungo tempo; né la mia attività giornalistica, né quella accademica richiedono che stia in ufficio per tutto il tempo, tutti i giorni. Ma il mio modo di lavorare un tempo era eccezionale.

Non è più così. Il lavoro remoto è aumentato durante la pandemia, e mentre alcuni lavoratori è probabile tornino in ufficio, molte persone sembra probabile continuino a lavorare in quel modo almeno una parte del tempo. È vero che la maggior parte delle persone non possono fare il loro lavoro da casa, ma quelle che possono sono una minoranza significativa – e in media sono pagate di  più di quelle che non possono, cosicché hanno un effetto sproporzionato sui mercati.

Ed una delle cose che i lavoratori da remoto stanno facendo con i loro redditi è acquistare o prendere in affitto alloggi più ampi. Se siete intenzionati a lavorare da casa, probabilmente volete più spazio per distendervi. Inoltre, se state passando più tempo in casa, potete volere una casa più grande dove passare il tempo.

La crescita del lavoro remoto è probabilmente la ragione maggiore per la quale gli affitti degli appartamenti sono cresciuti negli anni passati. Ecco il tasso della crescita degli affitti riferita da Zillow [1], il cui indice degli affitti è considerato tra i migliori dai ricercatori di mia conoscenza:

Affitti, in attenuazione. Fonte: Zillow, Ufficio delle Statistiche del Lavoro

Un paio di note su questo diagramma. Io mostro la crescita degli affitti in un periodo di tre mesi, una pratica sulla quale molti economisti hanno convenuto nei dibattiti recenti: i dati mensili sono troppo tumultuosi, ma i tassi di crescita annuali sono troppo in ritardo rispetto ad un’economia in rapido cambiamento. In aggiunta, mostro l’inflazione nel tasso medio degli affitti riferito dall’Ufficio delle Statistiche del lavoro (sopra etichettata come ‘rendita ufficiale [linea rossa]), che sembra abbastanza diversa; per questo c’è una ragione importante, sulla quale verrò successivamente, connessa col ritardo al quale ho appena fatto riferimento.

Come potete vedere, la crescita degli affitti nel 2021-22 è stata abbastanza spettacolare, dato che sono cresciuti con tassi a doppia cifra per circa un anno e mezzo. Ma di recente essa si è livellata. Di fatto, l’indice di Zillow (che attualmente è una media trimestrale) è caduto in ottobre; altre misurazioni private, come quelle pubblicate da Realtor.com e Apartmentlist.com, sono venute segnalando cali degli affitti per due o tre mesi.

Questa è una buona notizia per coloro che prendono alloggi in affitto. È anche, potenzialmente, una buona notizia per la battaglia contro l’inflazione.

Alcuni economisti pensavano che la crescita dell’inflazione nelle prime fasi del 2021-22 – io ero uno tra loro, ma ce n’erano molti altri, come l’influente dipartimento di ricerche presso la Banca dei Regolamenti Internazionali – fosse in gran parte un problema transitorio che riguardava le strozzature dal lato dell’offerta.

La pandemia aveva provocato un grande spostamento della domanda dai servizi verso i prodotti, e le catene dell’offerta sforzate comportavano che cose come i costi delle spedizioni navali salivano alle stelle. Pensavamo che, alla fine, queste strozzature si sarebbero attenuate ed i costi sarebbero crollati. Cosa che è accaduta:

Ricordate la crisi delle spedizioni navali? Fonte: Daily Shot

L’inflazione complessiva, tuttavia, è rimasta elevata anche mentre l’inflazione dei prodotti scendeva, perché altri prezzi hanno cominciato a crescere rapidamente. Il più importante, le misurazioni ufficiali degli affitti hanno cominciato a crescere rapidamente, come potete constatare nel mio primo diagramma.

Ma, un momento: molti americani sono proprietari delle loro case anziché prenderle in affitto. Perché gli affitti sono così tanto importanti? La risposta è che le misurazioni ufficiali del costo degli alloggi trattano i proprietari di abitazioni come se affittassero a se stessi, con una stima del’ “affitto equivalente dei proprietari” che è basata sugli affitti di mercato. Gli affitti effettivi più questi affitti “imputati” pesano per più del 30 per cento dell’Indice dei Prezzi al Consumo, e quasi il 40 per cento del cosiddetto indice sostanziale, che esclude i prezzi dei generi alimentari e dell’energia.

Dunque gli affitti in crescita sono stati un fattore importante dell’inflazione ostinatamente alta, che ha portato molti economisti (ancora, incluso il sottoscritto) a ritrattare l’opinione che l’inflazione fosse transitoria.

Ma adesso gli affitti si sono livellati e forse stanno pure scendendo. Di fatto, l’impennata degli affitti comincia ad apparire come un altro racconto di una strozzatura, nella quale ampi incrementi dei prezzi sono stai guidati da un improvviso spostamento del mix delle cose che le persone stavano acquistando, piuttosto che da un ampio eccesso di domanda. E adesso la strozzatura si sta attenuando, con lo spostamento al lavoro remoto che a questo punto ha avuto il suo corso e le nuove unità in affitto che cominciano a diventare disponibili.

Non intendo sopravvalutare la storia delle strozzature. Probabilmente abbiamo di fatto avuto un’economia surriscaldata, che avrebbe avuto problemi di inflazione anche in assenza di strozzature in aree specifiche. Ma una quantità maggiore dell’inflazione recente adesso appare più transitoria di quanto molti economisti stavano sostenendo soltanto pochi mesi orsono.

Ma qua è il punto: l’attenuazione dell’inflazione degli affitti non ha ancora cominciato a mostrarsi nelle statistiche ufficiali dei prezzi, come potete vedere nel mio primo diagramma. Ciò perché le statistiche ufficiali mostrano gli affitti medi che le persone pagano, che sono dominati dalle persone nelle locazioni esistenti, piuttosto che dagli affitti pagati dai nuovi inquilini, che è quello che le fonti come quella di Zillow misurano. Quello non è un difetto dei dati, che sono concepiti per misurare il costo medio del vivere piuttosto che gli ultimi sviluppi. Ma esso comporta che le misurazioni standard sull’inflazione restano assai indietro un quadro economico in rapido mutamento. Jason Furman dell’Istituto Peterson per l’Economia Internazionale – che si dà il caso sia una persona che, diversamente dal sottoscritto, aveva compreso l’inflazione per la maggior parte in modo giusto – è venuto calcolando cosa avrebbero mostrato le statistiche sull’inflazione se avessero utilizzato gli affitti dei nuovi locatari piuttosto che l’indice ufficiale degli alloggi (egli stava seguendo un suggerimento che avevo dato io. Grazie, Jason!). Ecco ciò che appare:

L’inflazione è migliore di quello che sembra? Fonte: Jason Furman [2]

Di nuovo, non esageriamo. Mentre i dati ufficiali stanno certamente sopravvalutando l’ostinazione dell’inflazione, io non sono pronto a osservare questi dati alternativi ed affermare che il nostro problema di inflazione è già superato.

Eppure, l’inflazione sta apparendo meno intrattabile di quanto sembrava non molto tempo fa. Una parte di quello che è accaduto sembra essere una questione da ‘tavolo di cucina’ – non nel senso del cliché politico di un normale problema familiare, ma nel senso che molti più americani adesso, come me, stanno lavorando ai loro tavoli di cucina e stanno richiedendo cucine e tavoli più grandi. E la buona notizia è che, almeno come fattore di inflazione, questo effetto stia svanendo.